文章出處：房產地帶 閱讀量： 發布時間：2022-06-26 11:16:26
深圳小產權房交易如此火爆,應該從源頭抓起控制商品房的價格漲幅！
4月27日晚間，央視披露了深圳小產權房炒賣的情況。報道稱，小開發商通常會把一些地段較好的小產權房買下進行改造翻新，包裝成“商品房”后售賣，最終流入剛需客手中;投資客則一般選擇一次性購買幾套小產權房房源，短期用來收租，長期博拆遷來獲得更多收益。隨后，這條新聞在互聯網發酵。
28日上午，與此關聯的數則消息流出。其中有:落款為“大浪街道經濟服務辦公室”要求各股份合作公司不得進行小產權房交易;統計報送轄區內售賣房產中介情況;中介門店被相關政府單位查封等。
對此，合一城市更新集團董事總經理羅宇指出，實際上，最新的《深圳經濟特區城市更新條例》明確了，在舊改項目立項之前，就要先房源確權，即使購買了也是長期持有的過程;而對于已立項的，建議政策細則上也能要求在某個時間點之前，就要對這些小產權房產進行確權。這樣一來，就堵住了小產權房炒賣的漏洞。
關于小產權房交易的風險，廣東華商律師事務所律師周爭鋒在接受南方日報、南方+采訪時表示，對有綠本房產證農民房或申報過歷史遺留違法建筑的房產，最大的風險是原產權人或申報人對外欠債，房產被法院查封拍賣。
而市場層面，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，要想控制小產權房投資行為和價格暴漲，首先要從源頭上控制商品房的價格漲幅;其次要明確補償標準，這個標準不能隨意變動。
根據4月28日上午召開的違規銷售小產權房問題的會議上領導的指示精神，要求各公司做好以下幾點:一是進一步摸清小產權房在集體土地上建設的情況，嚴禁私下建設、銷售小產權房;二是涉及到小產權房產權變更、過戶的不允許蓋公章;三是清理轄區涉及到小產權銷售的宣傳廣告;四是嚴防工業園區宿舍違規違法改造等情況;五是節假日期間需要密切關注小產權房的情況，一旦發現異常需及時上報相關單位，提高輿情敏感度”。
據了解，隨著2020年“715新政”對深圳購買住房資格進一步提高，部份在此輪調控中失去購房資格的人士，將購買目標轉向小產權房。有多位知情人告訴南方日報、南方+:小產權房火了。甚至有人指出:樓市調控越嚴，越有利于小產權房交易。
與此同時，房產中介也在互聯網頻繁推薦小產權房的房源信息，包括城中村房源、新建小產權樓盤等;另有小產權房民間專家開設相關課程，并提供購買咨詢服務等。
專家解讀
實際上，3月1日起施行的《深圳經濟特區城市更新條例》中就明確打擊城市更新中小產權房的炒賣行為。其中要求:區城市更新部門應當在物業權利人更新意愿核實階段對歷史違建物業權利人進行核實，由經核實的物業權利人與市場主體簽訂搬遷補償協議。
那么，深圳此輪嚴查小產權房的行動對于深圳樓市有何影響?市民購買小產權房有哪些風險?南方日報、南方+特邀請合一城市更新集團董事總經理羅宇、廣東華商律師事務所律師周爭鋒、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉作解讀。
1、舊改專家:現在購買小產權房要長期持有
對此，合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，目前只看到大浪街道辦的通知，是否全市統一行動有待觀察。如果全市統一行動，會對小產權房的投機行為有很大的影響。
他強調，想要堵住小產權房反復炒賣的行為:一方面約束中介行為;另一方面需要村股份公司與開發商配合，讓其不為交易提供便利。
羅宇指出，實際上，最新的《深圳經濟特區城市更新條例》明確了，在城市更新項目計劃立項之前，就要先就村改項目的房產確權并回遷給確權權利人，即使購買了也是長期持有等待回遷;而對于已立項的，建議政策細則上也能要求在某個時間點之前，就要對這些小產權房進行確權。這樣一來，就堵住了小產權房炒賣的漏洞。
羅宇介紹，小產權房市場有兩大類別，一類是潛在舊改范圍內房產，屬于回遷房類，這類目前投機炒作的比較多;另一類是非舊改房產，購買后主要是為了居住。深圳常住人口持續的增加帶動了旺盛的購房需求，而由于商品房占比住房總量較低，導致剛性需求進入小產權房交易市場。其實，有很多買家購買小產權房是為了居住，客觀來說這也是對深圳住房需求的有效補充。所以，長期來講，探索將小產權房納入公共住房保障體系才是長久之計。
而關于這輪小產權房市場升溫的主要原因，羅宇強調，是房產投資需求在“715新政”后抑制了，加上小產權房不限購，致使部分短炒資金進場帶動了市場火熱象。
要控制商品房的價格漲幅
對于小產權房交易遭遇嚴查，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳這一輪更多的還在市場秩序專項治理和巡查，比如不允許小產權房交易，嚴查中介門店等。但是當前商品房價格出現明顯上漲，且與小產權房價格存在巨大的差異時，政府又明確規劃好了舊改拆除的片區，就難以阻擋投資資金的介入。要想控制小產權房投資行為和價格暴漲，首先要從源頭上控制商品房的價格漲幅，其次要明確補償標準，這個標準不能隨意變動。
而小產權房火熱的背后，李宇嘉認為，樓市調控高壓，加杠桿被嚴厲控制后，資金需要出口。深圳本外幣存款規模在熱點城市里面近十年增長最快。前期商品房價格快速上漲，小產權房和商品房價格的水位差有所擴大。資金投資小產權房，其實一直都存在，特別是近年來舊改規模擴大，補償成本隨著房價上漲水漲船高。很多資金在補償前投資布局小產權房，博取高收益。于是就出現了西部地區一些小產權房投資價格高達五萬元每平方米的狀況。
李宇嘉表示，深圳過半住房為小產權房，本質上與深圳的人口結構是有關系的。過去，深圳70%的居民為外來打工者，收入比較低，過半小產權房適合他們的居住需求。近年來，人口結構發生迭代形式就業大學生增加，但新涌入的新市民和年輕人買不起，租不起商品住房。這些房子應該發揮低租金、區位好、小戶型的優勢，成為深圳住房供給重要的組成部分，特別是構建租購并舉住房制度的重要環節。“現在，深圳要大規模的拆除，我認為是不太合理的，拆除的規模還是太大了。特別是特區外(西部)的城中村，隨著特區外商品房的價格暴漲，已經成為很重要的租賃房源了”。
不過，即使在深圳住房緊缺的情形之下，李宇嘉認為小產權房“轉正”是不太可能的。他表示，一方面這些小產權房本身屬于違法建筑。原來是宅基地，在城市化的過程中，沒有辦理合法的進入市場的手續，比如規劃補交土地出讓金等。另一方面，這些小產權房之所以租金低，是因為它是違法的，居住體驗感和配套設施不如商品房，如果轉正租金和價格就會上漲。
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